При избора на ипотечен кредит често започваме от най-видимото число – лихвения процент.
Но достатъчно ли е да видим 2,18%, 2,19% или 2,26%, за да определим коя оферта е най-добра?
Практиката показва, че не.
Един и същ клиент може да получи различен максимален размер на кредита, различен срок, различна месечна тежест и различна структура на финансиране според банката.
Затова при ипотечния кредит не сравняваме само лихви. Сравняваме цялата структура на финансирането.
Един клиент. Три банки.
Нека разгледаме реален пример.
За целите на сравнението са разгледани предложения от три банки при един и същ клиент, един и същ доход, едно и също обезпечение и съществуващи задължения.
Разликите в максималния кредит и условията са резултат от различните критерии и начина, по който всяка банка структурира финансирането.
За целите на сравнението е приета работна пазарна оценка на обезпечението от 210 000 евро. Това не е извършена банкова оценка – реалната оценка все още предстои и ако се окаже по-ниска, тя може да намали максимално допустимия размер на кредита.
Получените предложения изглеждат така:
| Показател | Банка 1 | Банка 2 | Банка 3 |
|---|---|---|---|
| Размер на кредита | 180 000 € | 170 000 € | 157 500 € |
| Срок | 30 години | 28 години | 30 години |
| Лихва | 2,18% | 2,19% | 2,26% |
| Основна месечна вноска | 681,64 € | 749,17 € | 602 € |
| ГПР | 2,36% | 3,1933% | 2,54% |
Данните показват нещо много интересно.
Разликата в лихвите е минимална. Разликата в самото финансиране обаче е значителна.
Защо една и съща ситуация води до различен кредит?
Тук е същинската разлика между банковите предложения.
При първата банка максималният кредит достига 180 000 евро при срок 30 години и лихва 2,18%.
При втората банка максималният разглеждан размер е 170 000 евро, при срок 28 години и лихва 2,19%.
При третата банка разглежданият вариант е 157 500 евро за 30 години, при лихва 2,26%.
Тоест дори когато гледаме един и същ клиент, резултатът може да бъде различен не защото едната банка непременно е „по-скъпа“, а защото правилата и структурата на финансирането са различни.
Най-ниската лихва означава ли най-добрата оферта?
Не непременно.
В конкретния пример най-ниската лихва е 2,18%, но това само по себе си не е достатъчно, за да определим офертата като най-добра.
Трябва да погледнем какво стои зад тази лихва:
- какъв е максималният размер на кредита;
- какъв е срокът;
- каква е месечната вноска;
- какви са таксите;
- какви застраховки са необходими;
- какъв е ГПР;
- има ли условия за превод на доход;
- каква е структурата на кредита;
- как се оценява обезпечението;
- и какви допълнителни разходи възникват.
Дори малката разлика в лихвения процент може да се натрупа в значителна сума за целия период на кредита. Реалният ефект зависи не само от размера на кредита и срока, но и от начина на погасяване.
При предпочитания вариант в конкретния казус кредитът е 180 000 евро за 30 години при 2,18%, с основна месечна вноска от 681,64 евро и ГПР 2,36%.
Към месечната вноска се добавят разходите за застраховка „Живот“ и таксата за разплащателната сметка, а имуществената застраховка се заплаща отделно веднъж годишно. Така общите разходи по кредита надхвърлят размера на основната погасителна вноска.
Това е една от най-честите грешки при сравняване на ипотечни кредити:
Да сравняваме рекламната лихва, вместо реалната цена на финансирането.
Плаващата лихва – какво всъщност стои зад процента?
Важно е да се има предвид, че посочените лихвени проценти са плаващи, а не фиксирани за целия срок на кредита.
Те се формират като сбор от референтен лихвен процент и фиксирана договорна надбавка. Конкретният референтен процент и размерът на надбавката зависят от съответната банка и условията по кредита.
При промяна на референтния процент може да се промени и лихвата по кредита, а съответно и месечната вноска.
При някои продукти размерът на надбавката може да зависи и от изпълнението на определени условия за преференциално кредитиране.
Следователно, когато виждаме например 2,18% или 2,26%, трябва да знаем, че това е лихвата към конкретния момент и при конкретните условия, а не непременно фиксирана цена за следващите 25 или 30 години.
ГПР разказва повече от лихвата
Годишният процент на разходите е важен именно защото дава по-широка картина на цената на кредита.
В разглеждания пример номиналните лихви са в много тесен диапазон:
2,18% → 2,19% → 2,26%
Но ГПР е:
2,36% → 3,1933% → 2,54%
Това показва защо не трябва да спираме сравнението при лихвения процент.
Разбира се, и ГПР трябва да се разглежда внимателно, защото различните продукти могат да включват различни разходи, застраховки и условия.
ГПР не е универсална цена на банката, а показател за конкретния кредит при конкретните параметри.
Има значение и какъв е имотът
При ипотечното финансиране значение има не само доходът на клиента, но и самото обезпечение.
При някои банкови продукти максималното съотношение между размера на кредита и пазарната оценка на имота (LTV) зависи от характеристиките на имота.
При панелно жилище например финансирането може да бъде ограничено до 80% от пазарната оценка на обезпечението.
При нови сгради с енергийна ефективност клас А финансирането може да достигне 90%.
При доходи от чужбина лимитът може да бъде до 70%, като при този тип кредитиране лихвата ще бъде по-висока.
Това означава, че един и същ доход не гарантира един и същ размер на кредита. Значение имат видът и пазарната оценка на обезпечението, както и произходът на дохода.
Равни или намаляващи вноски – каква е разликата?
При сравняването на ипотечни кредити е важно да обърнем внимание и на начина на погасяване. В зависимост от условията на кредита могат да се предлагат анюитетни или намаляващи вноски.
При анюитетните вноски месечната вноска по главницата и лихвата обикновено остава еднаква през съответния период, ако лихвеният процент и останалите условия не се променят. В началото по-голяма част от плащането покрива лихвата, а с времето нараства частта, която погасява главницата.
При намаляващите вноски погасителната част от главницата е еднаква, а лихвата се начислява върху оставащия дълг. Така общата месечна вноска постепенно намалява с изплащането на кредита.
При еднакви размер на кредита, лихвен процент и срок на погасяване кредитът с намаляващи вноски обикновено води до по-ниска обща сума на платената лихва. Причината е, че главницата се погасява с равни части и задължението намалява по-бързо в началото. Това обаче е съпроводено с по-високи първоначални месечни плащания. Ето защо изборът не е само между по-ниска обща цена на кредита и по-висока цена, а и между различна месечна финансова тежест.
Тези два подхода имат различен ефект върху семейния бюджет. При анюитетния вариант плащанията са по-предвидими, докато при намаляващите вноски първоначалната месечна тежест е по-висока, но впоследствие намалява.
Затова при сравняването на офертите трябва да гледаме не само лихвата и срока, но и погасителния план, общата сума на лихвите и размера на първоначалните месечни плащания.
При сравняването на реални банкови предложения трябва да проверим какво включва посочената месечна сума – само главница и лихва или и допълнителни разходи като застраховки и такси.
Еднаквата погасителна вноска не означава непременно еднакъв общ месечен разход. Именно затова е важно да разглеждаме цялата структура на финансирането.
Застраховките също са част от сметката
При ипотечния кредит често обръщаме внимание на размера на кредита, лихвения процент и месечната вноска, но пропускаме разходите за застраховки. А те също могат да повлияят върху общата цена на финансирането.
При ипотечното кредитиране основно значение имат два вида застраховки – имуществена застраховка и застраховка „Живот“.
Имуществената застраховка защитава имота срещу рисковете, включени в конкретното покритие. При сравняване на банковите предложения трябва да проверим какви рискове покрива полицата, как се определя застрахователната сума и каква е годишната премия.
Застраховката „Живот“ е свързана със защитата при настъпване на определени застрахователни събития, като конкретното покритие зависи от условията на полицата. При някои банкови продукти клиентът може да избира между различни варианти на покритие, които се различават и по цена.
От значение е и върху каква база се изчислява застрахователната премия. В зависимост от продукта тя може да се определя спрямо пазарната стойност на имота или спрямо остатъчната задлъжнялост по кредита. Тези два подхода могат да доведат до различни разходи през периода на кредитиране.
Има значение и начинът на плащане. При някои банкови предложения застраховката „Живот“ може да бъде предплатена за определен период, например за няколко години, вместо разходът да се начислява регулярно и да се включва в месечните плащания. Това променя необходимите средства в началото и начина, по който клиентът планира бюджета си.
Когато застрахователната премия се включва във финансирането или се разпределя по определен начин в плащанията по кредита, трябва да се провери как точно се формира общият разход и дали върху съответната сума се начислява лихва. Това зависи от конкретната схема и договорните условия.
Ето защо при сравняването на ипотечни оферти не е достатъчно да знаем само лихвения процент и основната месечна вноска. Трябва да разгледаме и застрахователните разходи, начина на тяхното изчисляване, покритието и условията за плащане.
Въпросът не е само „Колко е месечната ми вноска?“, а „Колко реално ще ми струва това финансиране и каква защита получавам срещу допълнителните разходи?“
А какво става с оценката на имота?
Това е още един фактор, който често остава на заден план.
В конкретния казус за сравнението е използвана работна оценка от 210 000 евро.
Но това не е окончателната банкова оценка.
Ако банката оцени имота на по-ниска стойност, максималният допустим размер на кредита може да се промени.
Това означава, че дори когато купувачът има необходимия доход и кредитът изглежда възможен на хартия, стойността на обезпечението може да се окаже решаваща.
Затова при покупка с ипотечно финансиране трябва да имаме предвид не само:
цена на имота → доход → кредит
а:
цена → оценка → допустимо финансиране → собствено участие → месечна тежест.
Защо общата върната сума не е достатъчна за сравнение?
На пръв поглед може да изглежда логично просто да сравним колко общо ще върнем на банката.
Но това също може да бъде подвеждащо.
Когато кредитите са с различен размер и различен срок, общата върната сума не е достатъчен самостоятелен критерий за директно сравнение.
Затова трябва да сравняваме при еднаква база, доколкото е възможно:
- размер на кредита;
- срок;
- лихва;
- ГПР;
- месечна вноска;
- всички задължителни такси;
- застраховки;
- изисквания към клиента;
- условия за предсрочно погасяване;
- и най-вече – как кредитът се вписва в конкретната финансова ситуация.
И коя оферта е най-добра?
В конкретния разглеждан казус една от офертите може да изглежда по-привлекателна заради по-високия размер на кредита, по-дългия срок и по-ниската лихва.
Но това не означава, че същата оферта е най-добрата за всеки клиент.
Една оферта може да осигурява по-голям размер на финансиране, друга – по-ниска месечна тежест, трета – различна структура или други условия.
И точно тук е голямата разлика между професионалното сравнение и рекламното сравнение.
Ипотечният кредит е индивидуално решение
Няма универсално „най-добър ипотечен кредит“.
Има кредит, който е по-подходящ за конкретен човек, конкретен доход, конкретен имот и конкретна цел.
Двама купувачи могат да видят една и съща оферта и за единия тя да бъде отлична, а за другия – неподходяща.
Затова при избора е важно да разглеждаме не само:
„Коя банка дава най-ниската лихва?“
а:
„Коя структура на финансиране е най-подходяща за моята ситуация?“
Именно затова сравнението на няколко банкови предложения може да даде много по-ясна картина от разглеждането на една оферта изолирано.
Нашият извод
Трите предложения в този конкретен казус показват нещо много важно:
Еднакъв клиент ≠ еднакъв банков резултат.
Разликите могат да идват от:
доход → банкови критерии → оценка на имота → структура на кредита → срок → лихва → ГПР → такси → застраховки.
И затова най-ниската лихва не е достатъчна, за да определим най-добрата оферта.
Добрата ипотечна оферта е тази, чиято цялостна структура най-добре отговаря на конкретния клиент, неговия доход, обезпечението, целта на кредита и реалната му месечна финансова тежест.
А когато сравняваме оферти, трябва да гледаме целия кредит, а не само числото до знака „%“.
Важно: Посочените параметри са по конкретни получени банкови предложения и имат илюстративен характер. Окончателният размер на кредита и условията подлежат на потвърждение от съответната банка и зависят от реалната оценка на обезпечението и окончателното одобрение. Посочените лихвени проценти са плаващи и са валидни при конкретните условия на разглежданите предложения. ГПР е изчислен за съответния кредит при конкретните параметри и не следва да се приема като универсален показател за всички продукти на съответната банка.
