Пазарът на жилища в България през 2026 г. трудно може да бъде описан с една дума. Има спад на сделките, по-бавни решения, повече преговори и промяна в профила на купувача. В същото време цените остават устойчиви, ипотечното кредитиране продължава да подкрепя търсенето, а новото строителство продължава да се развива.
Затова въпросът вече не е просто дали предстои „срив“ или „нов ръст“. По-интересният въпрос е дали пазарът не навлиза в нова, по-балансирана фаза.
Европа се събужда. България се движи в друга посока.
Европейският жилищен пазар през 2025 г. започна да възстановява активността си. По данни на Eurostat броят на реализираните сделки с жилища се е увеличил в повечето държави с налични сравними данни, докато България е сред малкото пазари, при които сделките намаляват. През първото тримесечие на 2026 г. броят на сделките с жилища у нас е спаднал с 18,5% на годишна база.
При цените картината е различна.
През първото тримесечие на 2026 г. жилищните цени в ЕС са нараснали с 5,1% на годишна база, а в еврозоната – с 4,7%. България е сред страните с най-висок ръст – 14,8% на годишна база и 6,2% спрямо предходното тримесечие.
Това е първият важен извод:
По-малко сделки не означава автоматично по-ниски цени.
Пазарът може да загуби част от обема си, без цените веднага да последват същата посока.
И точно това наблюдаваме в България.
София вече изглежда различно и в европейския контекст
През август Dnes.bg постави интересен въпрос, след като цитира данните на Global Property Guide за медианните офертни цени на жилищата в европейските столици. В публикацията тристайният апартамент в София е посочен с медианна офертна цена от 457 000 евро, с което столицата изпреварва редица европейски столици.
Тук обаче е важно да направим едно уточнение.
Global Property Guide посочва, че данните му са median asking prices – медианни офертни цени, събрани от местни имотни портали, а не средни реализирани цени по нотариални сделки. Към септември 2026 г. неговата актуална таблица показва за София 430 000 евро за тристаен апартамент, срещу 280 000 евро за Атина и 453 000 евро за Мадрид.
Това не е противоречие, а напомняне колко важно е какво точно измерваме.
Офертната цена е очакването на продавача. Реализираната цена е резултатът от сделката.
И между двете може да има разлика.
Сделките вече показват охлаждането
Данните на Агенцията по вписванията дават много по-пряка картина за активността.
През второто тримесечие на 2026 г. са вписани 45 965 продажби, при 56 010 през същото тримесечие на 2025 г. Това е спад от около 17,9%. В София продажбите са 8874 срещу 10 647 година по-рано – спад от приблизително 16,6%.
Това вече трудно може да бъде определено като еднократно колебание.
Но спадът на сделките не означава непременно, че купувачите са изчезнали.
По-скоро изглежда, че купувачът вече не е готов да купи на всяка цена и във всеки момент.
Купувачът става по-взискателен
Това се потвърждава и от наблюденията на пазара.
Според проучването на АДРЕС и компаниите от Realto Group покупките за собствено ползване вече формират 78% от обема, докато инвестиционната цел при новото строителство е спаднала до 22%. Делът на покупките с цел препродажба е намалял още по-съществено – от 33% до 8% от инвестиционните покупки.
Това е много важна промяна.
Купувачът вече не пита само:
„Ще поскъпне ли?“
Все по-често въпросът е:
„Това жилище струва ли си тази цена за мен?“
Според АДРЕС срокът за вземане на решение вече е 6–12 месеца от началото на търсенето, а около 54% от продавачите през последните шест месеца са направили компромис с офертната цена, обикновено в диапазона 2–10%.
Това е типично поведение за по-зрял пазар.
Новото строителство не изчезва – но се променя
В София продължават да се строят хиляди нови жилища. Според данни на Colliers, цитирани от Forbes България, в момента се изграждат 7630 апартамента, а общата разгъната застроена площ на жилищните проекти е около 810 хил. кв. м.
Официалните данни на НСИ показват още, че през второто тримесечие са издадени разрешения за строеж за 11 499 жилища, с 14% повече спрямо същото тримесечие на 2025 г. За София-град са издадени разрешения за 268 жилищни сгради с 2878 жилища.
Тоест не наблюдаваме пазар, на който предлагането просто се срива.
Но се появява по-голям избор.
И това променя позицията на купувача.
Има и друга страна на новото строителство – рискът
Повече предлагане не означава, че всяко ново строителство е еднакво сигурно.
През август стана публичен случай със сграда на бул. „Симеоновско шосе“ 51 в София, при която десетки семейства са закупили жилища, но сградата остава на Акт 15, след като строителната компания е обявена в несъстоятелност.
Това е болезнено напомняне, че при покупка „на зелено“ трябва да анализираме не само:
локация → цена → квадратура
а и:
строител → финансиране → документи → етап на строителство → обезпечения → вероятност за завършване.
Именно затова предложението на НСНИ за шест ключови приоритета за по-бързи и сигурни сделки също е част от по-голямата картина – дигитализацията, по-бързото вписване и по-добрият достъп до информация имат пряко значение за сигурността на сделките.
А какво става с ипотеките?
Тук България все още има важна подкрепа за жилищния пазар.
През юли 2026 г. средният лихвен процент по жилищните кредити е 2,43%, а средният ГПР – 2,77%, според БНБ.
Това е съществена разлика спрямо редица други европейски пазари. В еврозоната например средната цена на новите жилищни кредити през юли е около 3,54%, а при плаващите лихви с фиксация до една година – 3,69%.
Но ниската лихва не означава автоматично висока достъпност.
Колко всъщност струва достъпът до жилището?
При ипотечно финансиране за 30 години примерните банкови калкулации показват колко бързо се променя кредитоспособността при различен доход:
- около 310 000 евро кредит → приблизително 1272 евро месечна вноска и необходим доход около 2500 евро;
- около 250 000 евро кредит → приблизително 1026 евро месечна вноска при доход около 2187 евро.
При конкретни кредитни предложения условията се различават според профила на клиента, срока, лихвата, обезпечението и произхода на дохода.
Например при конкретен договор с размер на кредита 269 500 евро, срок 25 години и годишен лихвен процент 3,50%, структурата на финансирането изглежда съвсем различно от рекламните примери с най-ниските лихви.
Тези калкулации са ориентировъчни, тъй като реалните условия зависят от профила на клиента и конкретната структура на финансирането.
Следователно:
Цената на жилището е само едната страна на достъпността. Другата е цената на финансирането и доходът на купувача.
И така – срив или нова реалност?
На този етап бихме сгрешили, ако обявим пазара нито за „балон, който всеки момент ще се спука“, нито за пазар, който просто продължава стария си възход.
Данните показват смяна на поведението:
- сделките намаляват;
- решенията се взимат по-бавно;
- купувачите сравняват повече;
- инвестиционният и спекулативният елемент отслабва;
- покупките за собствено ползване доминират;
- продавачите започват да преговарят;
- новото строителство продължава да расте;
- ипотечното кредитиране остава силна опора;
- цените обаче все още не показват синхронен спад.
И това е причината да определим 2026 г. по-скоро като година на нормализиране и пренареждане, отколкото като година на срив.
Следващият важен тест ще бъдат официалните данни за цените през второто тримесечие, които НСИ е планирал да публикува на 23 септември 2026 г.
Тогава ще можем да видим дали спадът на сделките вече започва да се пренася и върху реализираните цени.
А дотогава най-разумният извод е прост: пазарът не изчезва. Той става по-взискателен.
